考虑到房价的高企以及房地产产业的下行, 对于买房还是租房的对比开始有了对比性. 房价取决于土地,城市,政策,利率, 市场等多种要素, 而租金主要取决于收入水平和房屋属性.
从一个简单的例子说起
一个3w/平,一共100平方米的住房,房屋总价为300w. 以当前政策30%首付,20年期4.3%利率贷款来算:
贷款总额: 2100000
还款总额: 3134399.35
支付利息: 1034399.35
月均还款:13060(元)
假设20年间工资物价水平不变,那么将利息换算成租房,则有1034399.35/20/12≈4310元. 即每月租金为4310元的情况下, 20年后,你将能够全款购买一套300w的房子.
当然, 这个例子是简化版的, CPI会变化, 房价本身也会变化,利率会变化, 工资水平也会变化, 所以接下来就是在讨论各个要素引起的变化对实际造成的影响.
利率
还是以刚刚的例子来计算, 利率每升降0.1个百分点, 还款总额会影响2.65W左右.
| 利率 | 利息总额 | 差值 |
|---|---|---|
| 4.5 | 1088552.86 | |
| 4.4 | 1061411.62 | 27141.23 |
| 4.3 | 1034399.35 | 27012.27 |
| 4.2 | 1007516.51 | 26882.83 |
| 4.1 | 980763.53 | 26752.97 |
| 4.0 | 954140.86 | 26622.67 |
| 3.9 | 927648.93 | 26491.92 |
| 3.8 | 901288.17 | 26360.76 |
| 3.7 | 875058.99 | 26229.18 |
| 3.6 | 848961.79 | 26097.19 |
| 3.5 | 822996.98 | 25964.81 |
CPI
cpi主要影响的是主要生活用品的涨跌. 作为一个强大的工业国, 近些年来的cpi涨幅水平都较低. 随着经济下行,甚至有人开始怀疑我国是否走向通缩.
房价
以目前的市场行情来看, 即使出台了各式各样的刺激住房政策, 但房地产市场依然处于一个比较低估的位置. 过去的十几年里房价随着经济增长翻了10-20多倍,如今经济周期到了下行阶段,房价也很难独善其身. 关于房价的分析网上的方法太多太多, 但不管从房价收入比, 房地产长期发展水平, 城市化建设等各个角度看, 房地产的高速发展时期已然过去, 接下来是开始市场调整了. 详细参考这篇文章:
工资
对于整体来说,近几年国家统计局公布的全国工资水平都在稳步提升,但这几年,伴随着疫情,经济下行,房地产周期问题, 曾经香喷喷的体制内也开始降薪. 工资的水平取决于经济发展的水平. 不过宏观上工资水平的下降必然也会传导至房地产行业导致房价水平的下降, 但是微观到个人角度看,能否在几十年的长期发展中都维持一个比较好的工资水平实属不易.且行且珍惜吧.
小结
当房价的未来趋势是下降时,亏损的是买房的本金
当住房贷款利率的未来趋势是下降时, 亏损的是利息
也就是说,买涨不买跌. 如果预期未来房价利率会跌,CPI涨幅不大的话, 那么租房是可行的. 可租房的预算取决于贷款买房预算的利息,房价跌落的水平.
我的预测
房地产的问题很多很大很广很复杂, 政府对其讳莫如深, 关注的B站UP主小Lin浅显的谈了下也会被下架. 也侧面说明政府认为房地产下行的影响很大.毕竟利好的事情又何必藏着呢?
随着各式各样的刺激政策出台, 这些政策不管是开源(允许全家公积金供房)还是节流(降低利率,认房不认贷,降低首付比例)都是兼顾了已上车和有能力上车但未上车的人群. 因为实际并没有降低房价,只是放开了门槛. 但随着时间推移,当大部分人的贷款都已经还清,房地产相关资产在银行业的占比下降, 才能更好的放开市场,给居民让利,取消备案价.可以期待一下.
经济下行的情况下,利率基本不可能再升了.企业赚不到钱,不可能还高利率贷款,降低利率,鼓励企业和个人发展是国家的目标. 只是现在降利降准,释放流动性的方法在拉动经济发展的功能上越来越吃力. 但这也正是国家不可能提高利率的原因之一了. 大量的资金已经贷不出去了!
所以房地产的整体情况是相当不容乐观. 但是仍然存在着一个不均衡的问题,那就是一线核心城市和二三线城市的不均衡. 我认为一线城市的风险相较于二三线城市要更小, 一是虽然我国贫富差距较大, 但人口基数大, 富人的实际数量并不少,一线城市的核心房产资源相对来说并不算多. 并且一线城市还存在着一个虹吸作用, 吸纳了其他城市的人口流入. 对于二三线城市来说这两点都不太可能跟一线城市比较.
但别忘了, 总体经济的下行仍然会传导到房地产行业, 1线城市房价依然会降, 只是不如2,3线城市那么猛烈罢了.
